ВСТУП 3
РОЗДІЛ 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ 5
1.1. Теоретичні основи регулювання договору купівлі-продажу нерухомості 5
1.2. Договір купівлі-продажу майнових прав: форма і зміст 7
РОЗДІЛ 2. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ 13
2.1.Основні умови договору купівлі-продажу нерухомості 13
2.2. Сторони договору купівлі-продажу нерухомості 18
РОЗДІЛ 3. ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЖИТЛА ЯК ОДИН ІЗ ВИДІВ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ 21
3.1. Зміст, порядок укладання та форма договору купівлі-продажу житла 21
3.2. Відповідальність сторін за договором купівлі-продажу житла 26
ВИСНОВОК 29
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ 32
ДОДАТКИ 35

В умовах ринкової економіки договір купівлі-продажу є основним регулятором взаємовідносин між виробниками і споживачами, відносин у сфері розподілу і перерозподілу матері¬альних благ, забезпечуючи вільний і оптимальний розвиток усіх форм власності, підприємництва і торгівлі.
Згідно ст. 655 ЦК України «Договір купівлі-продажу – це угода, за якою продавець (одна сторона) зобов'язується передати майно (товар) у власність покупцеві (друга сторона), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму» [1, с.44].
Договір купівлі-продажу, як правило, має одноразовий характер і укладається переважно на те майно, яке є в наявності і підготовлене для відчуження.
Істотною умовою будь-якого договору є його предмет. Чітке та однозначне розуміння поняття предмета та об’єкта договору має велике практичне значення, оскільки будь-який договір вважають неукладеним, якщо не визначений його предмет [7, с.41].
Згідно ст. 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, майно та право вимоги.
В законі України від 1 липня 2004 р. «Про державну реєстрацію речових прав на нерухомість та їх обмежень» [2], міститься характеристика видів об’єктів нерухомості. Аналізуючи їх складники, можна дійти до висновку, що до нерухомості належать як окремі об’єкти нерухомості (земельні ділянки, будівлі, споруди тощо), так і майно, до складу якого належить сукупність нерухомих речей (садиба, земельна ділянка з розташованими на ній будівлями, спорудами тощо), це необхідно враховувати у визначенні предмета договору купівлі-продажу нерухомості. Таким предметом може бути як комплекс, так і окремо зареєстровані об’єкти.
Багато вчених дотримуються позиції про складний предмет договору. Зокрема, М.І. Брагінський вважає, що договори, спрямовані на передання майна мають складний предмет, що охоплюють як дії зобов’язаних сторін з передання і прийняття майна, так і саме майно [3, с.28]. Так само Ф.І. Гавзе під предметом будь-якого цивільно-правового договору розумів дії, які повинен зробити боржник і об’єкт на котрий дії спрямовані [4]. О.С. Іоффе вважав, що предмет (об’єкт) договору купівлі-продажу є дії сторін із передачі майна та сплати грошей [5, с.74].
Узагальнивши, можна вважати, що предметом договору купівлі-продажу є дії з передання майна (товару) за плату у власність.
Виникає ряд проблем при складанні договору купівлі-продажу на нерухомість, зокрема:
¾ У ЦК України відсутні особливості купівлі-продажу. Лише коли йдеться про договір найму (оренди) законодавець в ЦК України виділяє особливості передання в оренду окремих видів нерухомості: земельної ділянки, будівлі чи іншої капітальної споруди тощо.
¾ У чинному законодавстві немає переліку того майна, що може становити предмет договору купівлі-продажу. У статті 655 ЦК України лише зазначено, що за цим договором передається май¬но або товар.
Слід погодитися з думкою К. Поляника, що для чіткої регламентації відносин з передання права власності на об’єкти нерухомості необхідно передбачити в Цивільному кодексі України спеціальні норми, які б враховували особливості договору купівлі–продажу нерухомості. Чинні положення, що стосуються договору купівлі–продажу, не відображають повною мірою специфіки відносин, предметом яких є об’єкти нерухомості. Особливість правового режиму диктується необхідністю встановлення спеціальних положень, які б стосувалися динаміки передання прав власності на об’єкти нерухомості за договором купівлі–продажу

1. Борисова В. Загальні положення договору купівлі-продажу за новим Цивільним кодексом України // Юридичний радник. – 2012. – № 1. – С. 50−54.
2. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. – М.: Юристъ, 2011. – 382 с.
3. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. – М., 2009. – 318 с.
4. Господарський кодекс України: Коментар. – Х.: ТОВ «Одіссей», 2014. – 848 с.
5. Домбругова А. Класифікація договорів купівлі-продажу // Справочник экономиста. – 2012. – № 6. – С. 61−63.
6. Зобов'язальне право: теорія і практика. Навч. посібн. Для студентів юрид. Вузів і фак. ун–ів / О.В. Дзера, Н.С. Кузнєцова, В.В. Луць та інші; За ред. О.В. Дзери. – К.: Юрінком Інтер, 2008. – 912 с.;
7. Іваненко Л.М. Цивільно-правові засоби захисту прав споживачів (покупців). Монографія: – К.: Юмана, 2008. – 224 с.;
8. Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України: В 4 т. – Т.3. – К.: А.С.К.; Севастополь: Інститут юридичних досліджень, 2012.
9. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України / За ред. В. М. Коссака. – К.: Істина, 2014. – 976 с.
10. Пашутін Є. Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості // Підприємництво, господарство і право. – 2013. – № 7. – С. 112−116.
11. Підопригора О.А., Боброва Д.В.: Цивільне право. Ч. 2. – К.: 2013;
12. Підручник: Цивільне право України за ред. Дзери О.В., Кузнєцової Н.С.. 2-е видання, доповнене і перероблене - К.: Юрінком Інтер, 2012.
13. Сімейний кодекс України // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2002, №21–22, ст. 135.
14. Харитонов Е. О., Саниахметова Н. А. Гражданское право Украины. – Харьков: Одиссей, 2012. – 960 с.
15. Харитонов Є.О., Калітенко О.М., Зубар В. М. Цивільне і сімейне право України. – Х: Одіссей, 2003. – 640 с.
16. Харитонов Є.О., Саніахметова Н.О. Цивільне право України. – К: Істина.
17. Цивільне право України / За ред. В.І. Борисової, І.В. Спасибо-Фадєєвої, В. Л. Яроцького. – К.: Юрінком Інтер, 2014. – Т.1. – 480 с.
18. Цивільне право України / За ред. В.О. Панченко – К., 2013.
19. Цивільне право України: Академічний курс: Підруч. / За ред. Я.М. Шевченко. – К, 2014.-Т. 1. – 574 с.
20. Цивільне право України: Підручник / Є.О. Харитонов. Н.О. Саніахметова. – К.: Істина, 2009. – 776 с.
21. Цивільне право України: Підручник: У 2 кн. / За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнецевої. – К.: Юрінком інтер, 2014. К.2. – 651 с
22. Цивільне право України: Підручник: У 2 т. / За заг. ред. В.І. Борисової, І.В. Спасибо-Фатєєвої, В.Л. Яроцького. – К.: Юрінком Інтер, 2014. – Т. 2. – 761 с.
23. Цивільне право України: У 2 книгах / За ред. О. В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. – К: Юрінком Інтер, 2012. – Кн. 2. – 640 с.
24. Цивільний кодекс України // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, NN 40–44, ст. 356.
25. Цивільний кодекс України. – К.: Видавнича компанія «Воля», 2014. – 440
26. Цивільний кодекс України. Постатейний коментар у двох частинах. Частина 1. / Керівники авторського колективу та відповідальні редактори проф. А.С. Довгерт, проф. Н.С. Кузнєцова. – К.: Юстиніан, 2014. – 965 с.
27. Цивільний кодекс України: Коментар / За ред. Є.О. Харитонова, О.М. Калітенко. – Одеса: Юридична література, 2014. – 2014. – 1112 с.
28. Цивільний кодекс України: Коментар / За ред. Я. М. Шевченка. – К.: Ін Юре, 2014. – 622 с.
29. Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар. Видання третє перероблене та доповнене – Х.: ТОВ «Одіссей», 2009. – 879 с.
30. Цивільний кодекс України: науково-практичний коментар: У 2 ч. / За заг. ред. Я.М. Шевченко. – К.: Концерн «Видавничий Дім «Ін Юре», 2014. – ч. 1. – 1074 с.
31. Яворська О.С. Договірні зобов’язання про передання майна у власність цивільно-правові аспекти. Тернопіль: Підручники і посібники, 2009. с. 21
32. Яковлев А.С. Имущественные права как объекты гражданских правоотношений. Теория и практика. – М., 2012. – С. 125.

На сучасному етапі розвитку українського суспільства особливої гостроти набуває вирішення питання про забезпечення громадян України житлом. Як відомо, відповідно до положень ст. 47 Конституції України громадяни України можуть реалізувати своє право на житло кількома способами, у тому числі шляхом набуття права власності на нього за допомогою укладення різного роду цивільно-правових правочинів. Одним з найпоширеніших цивільно-правових правочинів з нерухомістю є договір купівлі-продажу нерухомого майна. Він виконує декілька функцій і виступає одночасно способом здійснення конституційного права громадян України на житло, підставою виникнення права власності в юридичних та фізичних осіб на нерухомість, надійним та ефективним засобом регулювання цивільних правовідносин у цій сфері.
Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажу нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Тому до договору купівлі-продажу нерухомості застосовуються загальні правила про договори купівлі-продажу. Між тим, специфічні риси нерухомості – її сталий зв'язок з землею, особлива цінність, непоживність у процесі використання тощо – диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті.
Треба зазначити, що цю обставину частково врахували укладачі нового Цивільного кодексу України, які у ряді статей ЦК (статті 183, 211, 336, 642, 659, 682) передбачили особливий порядок виникнення, обмеження та переходу прав на нерухоме майно та запровадили обов'язкову державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та правочинів із ним. Водночас розробники нового ЦК України не знайшли за потрібне виділити у главі 54 Кодексу («Купівля-продаж») особливі правила, присвячені продажу нерухомості. Незважаючи на це, ряд специфічних ознак договору купівлі-продажу нерухомості (передусім його предмет, форма, зміст) дозволяє нам розглядати його як особливий вид з притаманним йому спеціальним правовим регулюванням.
Метою даної роботи є аналіз складових механізму правового регулювання за договором купівлі-продажу нерухомого майна.
Виходячи з мети були поставлені наступні завдання:
1. проаналізувати положення законодавства щодо регулювання договорів купівлі-продажу;
2. визначити істотні умови та ознаки договору купівлі-продажу;
3. проаналізувати особливості правового регулювання договору купівлі-продажу нерухомості;
4. проаналізувати особливості правового регулювання договору купівлі-продажу житла.
Об'єктом дослідження в роботі є договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Предметом дослідження виступає механізм правового регулювання за договором купівлі-продажу нерухомого майна.

Купівля-продаж майна здійснюється шляхом укладення відповідного договору. Залежно від того, що є предметом договору купівлі-продажу, він може бути укладеним як в усній, так і в письмовій (простій чи нотаріальній) формі. Випадки, коли угода має бути укладена в письмовій формі або посвідчена в нотаріальному порядку, прямо зазначені в законі. При цьому договір купівлі-продажу, під час оформлення якого не додержано обов'язкової нотаріальної форми, якщо таку форму встановлено законом, вважається недійсним з моменту його укладення (ст. ст. 47, 48 та 59 Цивільного кодексу).
Чинним законодавством передбачено, що договори купівлі-продажу жилих будинків та земельних ділянок з метою запобігання їх недійсності мають бути нотаріально посвідченими. Так, відповідно до ст. 227 Цивільного кодексу «договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідченим, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору».
Проте за бажанням учасників угоди нотаріально може бути оформлена також: і угода, для якої обов'язкова нотаріальна форма не передбачена (договори про встановлення порядку користування житлом, оренди, найму, позики тощо). Відмова у посвідченні такої угоди є протизаконною.
За своєю природою договір купівлі-продажу є однією з форм передачі майна (як рухомого, так і нерухомого) як товару, що використовується в сфері товарно-грошового обігу. За договором купівлі-продажу одна із сторін (продавець) зобов'язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Отже, при купівлі-продажу має місце оплатна угода, що відрізняє її від договору дарування. При цьому засобом платежу при укладенні договору купівлі-продажу можуть бути лише гроші, а не інше майно, що є ознакою договору-міни. За договором купівлі-продажу (на відміну від договору найму, оренди) майно передається у власність.
Договір купівлі-продажу є двостороннім, оскільки права і обов’язки лежать як на продавцеві, так і на покупцеві. Причому, таким (тобто, двостороннім) він залишається навіть тоді, коли на боці покупця чи продавця виступають двоє чи кілька осіб. При посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус керується, насамперед, вимогами Конституції України, Законом України «Про власність», Цивільним кодексом, Законом України «Про нотаріат», іншими законами України, що стосуються права власності, Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, а також іншими законодавчими актами, що регулюють чи якоюсь мірою стосуються цього питання.
При посвідченні договору купівлі-продажу жилого будинку (квартири) чи їх частин нотаріусу мають бути подані такі документи:
 правовстановлюючий документ, реквізити якого зазначаються в тексті договору;
 довідка-характеристика, видана відповідним органом технічної інвентаризації (БТІ). Термін дії такої довідки – 3 місяці з дня її видачі;
 документ (як правило – довідка Реєстратора), що підтверджує відсутність заборони відчуження або арешту житла.
Крім цього, вимагається письмовий дозвіл другого із подружжя на відчуження того нерухомого майна (чи його частки), що набувалося подружжям у період знаходження в зареєстрованому шлюбі, а також виконуються вимоги ст. 114 Цивільного кодексу про право привілеєвої купівлі співвласником відчужуваної частки майна (чи частки від частки).
Відповідно до ст. 105 Цивільного кодексу громадянин, який збудував або будує жилий будинок, здійснив або здійснює перебудову чи прибудову без встановленого дозволу, або без належно затвердженого проекту, або з істотними відхиленнями від проекту, чи з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, не вправі розпоряджатися цим будинком чи частиною його (продавати, дарувати, здавати в найом тощо). Співставляючи відомості, викладені у правовстановлюючому документі та в довідці-характеристиці, нотаріус з'ясовує, чи не зводились відчужувачем самовільно будівлі, не робились прибудови, переобладнання нежилих приміщень в жилі тощо (про що вказується у довідці-характеристиці БТІ).